この世は不思議に満ちている

今回はリスクについて考えて見ます。

投資の世界ではリスクとは「危険・損」ではなく、投資資金の将来損益の振れ（変動）幅をいいます。
したがって、「リスクが大きい」とは、上＝プラス（利益）にも、下＝マイナス（損失）にも変動する可能性が高く、「リスクが小さい」とは、変動の可能性が低いことを指します。それに対して、リターンとは、「収益・もうけ」を表し、上に変動することで得られます。通常、リスクが大きいとリターンも大きく、リスクが小さいとリターンも小さくなります。

 
せっかく不動産屋のブログなのでマンション経営のリスクについて考えて見ます。
あるマンションが表面利回り６％で満室だとします。これをAとします。
もう一つのマンションが満室時想定利回りで２４％で、でも今は２０％しか埋まっていないとします。これをBとします。
この時点の金利を２％ととし、固定資産税を売買価格の１％とします。
管理費と物価上昇率を無視して考えます。
（固定資産税は評価額の１．４％ですが、減価償却と実質売価との差を考慮して通期１％とします。管理費は収益の５％ほどが目安になりますが、利回り計算上は収益が１に対して０．０５になるので誤差の範囲です）
 
まず、マンションAが簡単なのでこちらで練習しましょう。 
表面利回りは（年間収益÷売買価格）で計算します。
マンションAの固定コストは固定資産税の１％と金利の２％です。
これらはすべて収益に対しての比率で求めます。
したがって、表面利回り６％を実質利回りに換算するには
（年間収益÷売買価格）−（０．０１＋０．０２）
となります。
年間収益÷売買価格はすでに６％とわかっていますから
０．０６−（０．０２＋０．０１）
となりますね。結局、０．０３となります。答えは実質利回り３％です。
ここで、価格や収益がわからなくても、実質利回りが計算できることにご注目ください。式として単純化できるということは、価格の違うマンションでも比較ができることをあらわしています。
 
年利３％これがおおよその実質利回りです。
ところで、金利は変動しますよね？
一般的に金利の平均は４％に収束するといわれています。
すると・・・０．０６−（０．０１＋０．０４）＝０．０１（実質利回り１％）
 
さて、金利変動を見込んだのですべてのリスク計算はできたと言えますか？
言えません。
最初に言ったとおり、リスクとは投資資金の利益の揺れ幅です。
コストの変動は金利で表現しましたが、利益の変動はどのように計算したらいいでしょうか？
例えばこのマンションがローン満期までの期間の平均の入居率を８０％とします。
それは、１００％のときもあれば６０％のときもある、平均すると８０％であると考えます。
まさに収益の幅のリスクとは、このときの６０％のことなんですね。
もしも５０％になる可能性もある、と考慮すると、平均は７５％になるはずです。
 
したがって、７５％で償還期間全体の利回り平均を出すとすると、
（年間収益×０．７５）÷売買価格−（０．０１＋０．０４）
ですから、表面利回りが６％ならば
０．０６×０．７５−（０．０１＋０．０４）
＝−０．００５
となります。０．５％のマイナスです。
 
ところで最悪の場合は５０％を覚悟しなければならないので
０．０６×０．５＝０．０３
コストを差し引いてマイナス０．０２ということになります。
最悪の時期のマイナス２％を乗り切るだけの貯蓄を儲かっている間にしてください、そして、マイナス０．５％の平均利回りを期待してください、ということになります。
 
表面利回り６％がおおよそ、損益分岐点になる、というのはこういうことです。
 したがって表面利回り８％が投資判断の分かれ目になるのです。
途中でリフォームして入居率を高めに維持する場合の考え方は次を参考にしてください。
 
さて、それではマンションBです。
満室時想定利回りで２４％で２０％しか埋まっていないので、現在の実質表面利回りは４．８％にしかなりません。これでは話になりませんね。当然リフォームを考えなければなりません。例えば売買価格の２０％ほどのリフォームによって入居率を通期平均７５％にすることを考えてみましょう。
まず最初の式からスタートします。 金利は２％です。
（年間収益÷（売買価格＋（売買価格×０．２）））−（０．０１＋０．０２）
年間収益÷（売買価格＋（売買価格×０．２））の式を変形すると
年間収益÷（売買価格×（１＋０．２））さらに括弧をはずして変形すると
年間収益÷売買価格÷１．２となりますから表面利回りが０．２４ならば
（０．２４÷１．２）−（０．０１＋０．０２）ですね。
０．２４÷１．２この部分を単純化して理解することが重要です。
リフォーム代は０．２なんです。それに１を足して表面利回りを割るんです。
違和感があっても、このまんま覚えてしまってください。
そして答えは０．２−（０．０１＋０．０２）＝０．１７ですね。年利１７％です。
仮に金利が４％ならば
０．２−（０．０１＋０．０４）ですから０．１５です。年利１５％です。
さらに入居率は７５％想定でしたね。
０．２×０．７５−（０．０１＋０．０４）ですから、０．１です。年利１０％です。
最悪の場合を想定して入居率が５０％になった場合です。
０．２×０．５−（０．０１＋０．０４）ですから、０．０５です。
最悪の場合ですら５％の年間利回りがある、ということです。
 
いかがでしたか？
日ごろ感じるリスクと実際のリスクのギャップがどれほどかわかります？
 
ところで、わたしならマンションBがリフォーム後満室になった時点で
０．２４÷１．２＝２．０で表面利回り２０％のマンションを表面利回り１０％で売却します。
さきほど８％が投資判断の分かれ目でしたから１０％なら売れますよね。
年間収益÷（売買価格＋リフォーム代）＝０．２のマンションをを０．１にするわけですから投資額が２倍になって戻ってくるということです。
 
とすると、年利２００％の超高利となります。
売ったとたんに利益が確定してリスクが０になるんですから当然です。

そこそこ生きているので、常識、と思い込んでいることにはいくつか致命的な欠陥があると思い知らされてきました。
例えば平均寿命。
その年に死んだ人の年齢の平均で出していると思っていました。
でも、考えてみれば０歳児がもっとも多く死んでいるはずですし、８０歳の死亡者はかなり少ないはずです。なぜなら８０歳までに死んでしまって８０歳の人は０歳児より全体で少数だからです。当然１００歳の死亡者は、ずっと少ないはずなので、単純に平均したら平均が５０歳を超えるはずがないことに気がつきました。
 
それで調べてみると、計算方法などはややこしいので割愛しますが、例えば平均寿命が７２歳だとすれば、すべての年齢グループの中で半分の人が生存し、半分の人が死んだ年齢グループが７２歳のグループ、という考え方なんです。（実際には各年齢の死亡率の積算で求めますのですが意味的にはそういうことです）
なぜなら、平均寿命と言うのは、期待できる自分の人生の長さのことですから、生まれた子供がちょうど半分に減った年齢、と同じ意味になるのです。
 
もうひとつ。
いわゆる長寿の秘密というのがありますね？
実は、人が歳をとったとき、どんな病気で死ぬかというのは、実はあんまり意味がないんです。高齢者向けの健康雑誌に真っ向から喧嘩を売るような話ですが。
人は歳をとったとき、遺伝子のスイッチが入って細胞の複製能力が徐々に弱まります。そこで、肝臓が弱い人は肝臓がダメになり、免疫が弱い人は免疫病気にかかり、血管が弱い人はそれが破裂します。仮に肝臓にいい健康法をしていたら、別の病気で死ぬだけです。つまり、表に見えるいわゆる病気は単なる「結果」にすぎず、原因は細胞の寿命にあり、細胞の寿命は「遺伝子」ではじめから決まっているのです。日本人に長寿の人が多いのは、ただそういう理由なんだそうです。
ですから、長寿の人にその秘訣を聞いて、そっくり同じ生活をしても、まったく無駄なんだそうです。
 
保険は結局損。
保険で払った掛け金より多くを手に入れることができる人はあんまりいません。ほとんどの人は、払った掛け金以下の払い戻ししか受けることができません。
もし、保険の期待値がプラスであるならば、保険会社が存在しているはずがないのです。言われてみればそうですよね。人がいろんな保険に入るのは、万が一の場合にそなえているのであって、それは万が一くらいの確率でしか発生しません。
 
株は結局損。
日経平均が２年近く上昇を続けているので、まさか、と思うかも知れませんが、９０％の個人投資家は損をして株をやめています。持ってるだけならば、日経平均がこれだけ上昇しているのだからほとんどの人が儲かっているはずですが、実は違います。
確かにマクロな視点で見ればここ２年日経平均は上昇していますが、それを最初から知っていた人はほとんどいません。日々、投資を継続するかやめるかの判断に迫られます。マクロで見れば上昇ですが、日々の判断では上昇と下降をほぼ５０％の確率で繰返しています。そのわずかな差がマクロの上昇に見えているだけで、ほとんどの投資家にとって、日々の判断のなかでは損したり、得したりの繰り返しです。
その結果、多くの人が得をしている間は株をやめません。ある日、損をしてやっと、株をやめます。
結果として、ほとんどの人が損をして株をやめることになるのです。
 
しかも、日経平均は恐ろしいワナを持っています。
荷重平均されていない単純平均なのです。ある日経平均銘柄が１０円値上がりして１００万株売買され、別の銘柄が１０円値下がりして２００万株売買されたとしても、日経平均は（１０＋１０）÷２と計算されてしまうのです。ほとんどあてにならないってことです。（実際には、株は銘柄ごとに額面が違うのですべてをみなし額面の５０円に換算してから単純平均しています）
こんなことご存知でしたか？
わたしは昨日知りました。
http://www.nikkei.co.jp/nkave/about/calculate_1.html

人は知っている人としか恋に落ちることはできません。
地球には４０億人も人がいて、自分にとってもっとも適した人というのは一人しかいないかも知れません。
それでも、人は自分が知っている範囲内の相手に対して恋に落ちます。
 
恋に落ちてしまうと「この人が運命の人だ」といとも簡単に思いこんだりします。
 
そして結婚してしまいます。
 
不動産探しも同じようなものかも知れません。
 
なんでも同じかも知れませんね。ある証券会社OBのこの言葉を思いだします。

日本人は元来「目に見えないもの」を評価する能力に欠けている。
 
人は見えている範囲のことでものを考え、選択し、行動するのです。
これはどうすることもできません。

視野の狭いひとは、その視野の中でしか考えません。
 
では、少しでも選択の範囲を広げ、少しでも目的にかなった行動をするにはどうしたらいいでしょうか？
 
そのためには、「抽象化」することが重要です。

「自分が知らないことがある」そのことを知っていることがその鍵です。
 
自分が巡り会うべき人は「南アフリカの○○郡の○○市の○○丁目○○番地のジェニファーなんとかさん」ということが最初からわかることはありませんが、例えば「目が大きく、頭がよく、気が強い」という抽象化をすれば、目が大きいグループ、頭がよいグループ、気が強いグループから徐々に抽出して効率よく理想の女性を捜すことができるでしょう。
 その結果は、必ずしも「唯一無二のベスト」ではありませんが「可能な範囲でもっともベター」という意味では「ベスト」でしょう。
 
選択を迫られたとき、いかに抽象化して選択の範囲を狭めるか、ということが効率よく行動するための非常に重要な鍵になります。
 
ひとつひとつ事象を見てしまっては、無駄が多すぎ、よい結果は得られません。
オーディションで選考できるのは一日３０人が限界だそうです。
しかし、応募用紙に抽象化された答えの中から、効率よく抽出していけば数万人をふるい落とすことができるわけです。
もちろん、最後にはオーディションで確かめる必要もあるでしょうが。
 
そうやって結婚相手選びをする人も最近は増えてきたようですね。
 
抽象化は、また、人とコミュニケーションする場合も非常に重要です。
体験は体験にすぎません。それはひょっとすると２度と起きないかも知れません。
体験だけでものを考えれば無駄が生じます。
体験を抽象化してイメージを共有したとき、多くの共感が得られればそれは真実に近いかも知れません。
 
抽象化を行い、情報を整理して、選択し、行動する。
これです。

内省的な人に「くよくよ考え込んでばかりいても何も解決しないよ！行動しよう！」という助言をするケースがよくありますよね？

なにか問題を抱えた場合、自分に問題があるからそれを解決しよう、というのは決して間違いではないでしょう。
「人間関係においては、すべての結果全部、自分に原因がある」

という名言もあります。
 
人は変えられないから、自分が変わろう
 
とも言いますね。とても大切なことだと思います。
変わるのは難しいかも知れないですが、自分が変わることによって事態を打開したという話はよく耳にします。
 
内省のよい結果ですね。
 
なぜ、内省が良い結果を産む場合があるかというと、内省によって得た結論で行動したことが重要なのです。
 
内省だけして行動しない。
クヨクヨしていて行動しない。
同じことばかり言って行動しない。
 
そういう人にアドバイスをするとしたら、行動しなさい、という一言に尽きます。
 
同じように、内省ばかりして行動しない会社になってはいけないと思うわけです。
 
人には簡単に言えても、会社を行動させるのはなかなか難しいです。
これが不思議なんです。
 
そして会社が行動する場合、行動を選択します。
 
その結果が悪くなってしまう場合もあります。
良くなる場合の方が少ないかも知れません。
 
でも、人の場合も同じで、行動した結果が悪いこともあります。
しかし、行動したことは悪くないはずです。
 
やはり会社も同じですね。
 
自ら選択して行動せず、結果がいい場合もあれば、
自ら選択して行動せず、結果が悪い場合もあります。
自ら選択して行動し、結果がいい場合もあれば、
自ら選択して行動し、結果が悪い場合もあります。
 
選択して行動してもしなくても、結果がいいのか悪いのかわからないのですから、選択して行動することに意味があるでしょうか？
 
あります。
 
それは常に選択肢を持っていて、また次に行動できる、ということですから。

という本があります。
アメリカでは聖書に次ぐセールを記録しているとか、いないとか。
 
なかなかいい本なのでおすすめです。
 
さて、今回は原因と結果についての考察です。
わたしはすべての結果には原因がある、と、かなり固く信じています。
少なくとも、そういう世界に住みたいな、と思うし、そういう仮定で会社の経営に参加したいな、と強く望んでいます。
 
でも、世の中には結果しか見ていない人、というのがたくさんいます。
そして、そういう人が、建設的な議論の妨げになります。
 
例えば、わたしは外部の人にものを頼むときは結果しか要求しません。
広告なら売上を上げるとか、人を集めるとか、予定したコスト対効果でしか判断しません。
重要なのは、どんな結果を望んでいるかを正しく伝えることであって、なにが好きとか、何が嫌いとか、なるべくいわないように心がけます。
相手は、その結果を出すために必要な情報を自ら探して、提案して、最終的に結果を出してくれさえすればいい、と思ってます。
 
なぜなら、結果が出なければ相手を変えればいいだけだからです。
 
逆に、社内に対してはプロセスを重視したいといつも思っています。
何事につけ、よい結果と言うのはそんなに簡単に出てくれません。
よい結果が出るまでは、繰り返しいろいろしないといけません。
社内で結果だけを要求したところで、結果が出せない相手を変えることはできません。
どうしたら結果がだせるのか、というプロセスを考えるしかありません。
 
最近、会議でテーマになっている問題があります。
それに対して毎回同じ方針が出ています。
もう数ヶ月同じ議論、同じ結論です。
同じ議論になるのは、相変わらず結果が変わっていないからですね。
 
同じ結論になるのは、前回の結論から方針が守られていないのが原因だというわけです。
原因が変わらないから、結果が変わらない、というわけです。
 
方針が正しかった、間違っていた、という結論が出るには、まず実行しなければわかりません。

何を目標に、何が行なわれ、結果はどうであったか、この３つのステップすべてを検証しなければ、同じ議論、同じ結論、の呪縛はとけないでしょう。
 

なんせ、うまくいってこれが結論というまでうまくいかない場合が多いし、うまくいかないまま検証もせずに足止めをしていたら、絶対にうまくいくところまでたどり着けないわけです。

不動産の買取を支援するサイトです。
不動産買取.bz
まだ他のHPからのリンクもしてないまっさらの状態です。
ぜひ、ご贔屓にお願いいたします。
 
このサイトが人の目に触れるのにどれくらいかかるでしょうか？６ヶ月くらい？
そうですね。それくらいはかかるかも知れません。 
 
きっと世間で不動産屋に一番求められることは
「真面目さ」と「一生懸命さ」ではないでしょうか？
そのことだけで優劣をつけるとしたら、うちはどのあたりにランクされるでしょう。
真面目に一生懸命やるのは、実はそれほど難しいことではないですからね。
ある意味、誰にでもできることかも知れません。
だから、もしそういう競争があったとしたら当然、競争は非常に苛烈なものになるでしょう。
真面目競争の一等になる真面目さってどんな真面目さでしょうか？
一生懸命競争の一等になる一生懸命さってどんな一生懸命さでしょうか？
 
では、実際、業界でお客様が求める「真面目競争」「一生懸命競争」がそれほど苛烈に
行なわれているかというと、そんなことはありません。
ですから、現時点で真面目さや一生懸命さで言ったらうちは相当がんばっている方でしょう。
ただし、競争相手がいません。あんまりいません。
 
仮に、そんな競争がみんなで行なわれていたとしてもユーザーには一切伝わりませんしね。
伝わるとしたら、クチコミとか、そういう伝わり方しかしませんからね。
 不動産屋の噂なんて聞く機会ありますか？ありませんよね。
 
真面目さや一生懸命さだけで仕事をして、それで得られるお金だけで満足して
決して無意味な競争をしない、これが究極の真面目さかも知れません。
 
しかし、現実はそんな真面目さを発揮していたら仕事が来ません。 
仕事が来ない限り、真面目に働きようがありません。
 
わたしが狙っているのは「真面目さ」「一生懸命さ」をわかるように商品にしてしまえ！ということです。
商品にはあきらかな優劣があります。
誰だって、商品ならばカタログを読みます。
 
いい商品なら買ってもらえるでしょう。

まずはこれをご覧ください。
 
ベルサイユ宮殿＠グーグルマップ
 
でかいですね。
マップをいじると庶民の家々が見えてきますが、このへんのはほとんどアパートメントですから。
これはでかすぎです。暴動起きるわけです。

岐阜市と名古屋市の各機関にヒアリングを申し込んで、事例研究をいろいろとやってますが、ちょっと限界を感じています。
まず、そういう機関でもほとんど高齢者の相談を受けていない。もしくは、個人レベルで受けていても機関としては一切関知しない。という方針のところがほとんどです。親切に話をしてくれるのはあくまで個人の好意というレベルですね。
高齢者と言えども被保佐人や被後見人のようにあきらかに判断力がないと認定されない限りは、契約はあくまで本人責任ということです。
確かにそうなんですけどね。
冷たいな。 
各団体のホームページを見るといろいろ相談できるようなことが書いてありますけど、結局は応対者のレベルで一般論を教えるだけで、あとは自分でやってください、というスタンスです。
当然ですが、当社がそういうガイドラインを制定したとしても、それを告知するにも自社で努力しなければなりません。
 
仕方がないのでごく少数の意見をいただいた方のご意見を参考にほとんど独力でガイドラインの策定にかかっています。それでもかなり進歩的なものになる予感です。いい感じです。
 
あとはどうやってこのサービスを使ってもらうか、ということですね。
 
 
＊＊＊＊＊
あと、最近の話をいくつか。
 
先日羽島の設計事務所さんから物件情報のご提供についてご依頼をいただきましたので、そのついでにいろいろ雑談をさせていただきました。根が建築好きなので２時間近く話をしたんですが、やっぱり建築業界にはまだまだいろいろ問題がありますね。
現在の生き残り組みにはハウスメーカー・高付加価値組・ローコスト組の３つに別れます。
設計事務所さんは、高付加価値組のグループに入るのですが、コスト管理については一番遅れています。
わたしはローコストに対してデザインや機能などの付加価値をつける以上、コスト管理がローコスト住宅以下では話にならないと思うんですよ。それがきちんと出来てはじめて付加価値に価値が出てくるわけですから、しかし、増え続けるマテリアルの情報やさらにその仕入先や価格について常に情報を新しくしていくには一社ではなかなか対応ができない、というお話です。
だから、そういう情報は一元で管理してみんなで共有すればいいのに、と常日頃から思っていたことを話させていただきました。一度地元の勉強会に出てくださいとおっしゃられたので楽しみに待っています。
 
さて、話は変わりますが、当社のHPにはDotNetNukeという最新のWeb管理システムを採用しています。これはHPの機能ごとにパーツ化されていて、追加やレイアウトの移動などすべてオンラインで出来てしまう優れものなんですね。
さらにパーツは世界中から供給されていて、おもしろいものがいろいろあります。
 
サイトをいくつかに分けて入り口を増やす作戦でやってきていましたが、今の最大の悩みはページの少なさです。コンテンツをポータルに集約してしまったので、地域サイトはほとんどページがありません。これはつまらないし、SEO的にも重要度が低いページとみなされかねない危惧があります。 
 
そこで今回はアメリカからNukeFeederというパーツをカードで購入してHPに組み込んでみました。
これはブログなどの更新状況をHPに表示してくれるもので、以前から簡単なものは組み込んでありました。
今回のものはなんと複数のRSSを読み込んで並べ直して表示してくれるんです。しかも、表示しきれない部分は別ページをどんどん作成してくれるんです。すでに当社のポータルにも設置してありますが、タイトル下に数字があって押すとページが変わります。
これはすごいです。
ドリームゲート名古屋でとりあえず「おもタメ名古屋・尾張情報」というページを作ってNukeFeeder専用のページにしてみました。
名古屋と尾張のご当地ブログをたくさん取り込んで表示させてみたんですが、あっという間に
５０ページほど作成されてしまいました。しかも更新は自動です。
なんの手間隙もかけず、HPのページを増やせて更新も自動。これはおもしろいです。
 
内容を上手に厳選すればとても有用なホームページを作ることができます。

ポータルのFeederが自動的に生成したページ
http://www.dreamgate.co.jp/tabid/53/nfpg1250/1/Default.aspx
 
ドリームゲート名古屋「おもタメ名古屋・尾張情報」でFeederが生成したページ
http://nagoya.dreamgate.co.jp/tabid/297/Default.aspx
 
ドリームゲート名古屋「名古屋市市政サーマリー」でFeederが生成したページ
http://nagoya.dreamgate.co.jp/tabid/298/Default.aspx
 
さて、あとはいかにおもしろい情報を集めてくるか、ですね。楽しくなってきました。

モノポリーというゲームをご存知でしょうか？
 
ご存じない方はこちらをどうぞ。

http://dreamgateceo.seesaa.net/article/27474310.html
 

ゲームは破産によって終りますから、値段の高いホテルにコマが止まったときなどに所持金が足りないと破産します。したがって運で決してしまうように思われがちですが、モノポリー選手権やＭＢＡでゲームするときは、つねに所持金をチェックして絶対に破綻しないように気をつけます。
もちろん、現金でつねに準備金を積んでおくことも可能だし、売却してもいい不動産を準備金に予定することもできます。そして、もっともリターンの期待できる不動産に集中投資していきます。
投資額も全体のインフレーションを頭に入れて常に適切に決定していきます。
 
これがモノポリーの必勝法・・・・・ではありませんよ。
 
こんなのは、まだまだ初級編の話です。
 
モノポリーの必勝法、それは、「誰も何も買わず、ひたすらグルグルとみんなで回り続ける」ことです。
 
長い前フリのあとで、一行で終ってしまいました。（笑）
誰も何も買わず、ひたすらグルグルとみんなで回り続ければ、一周ごとに２００＄手に入れることができます。やがて、参加者全員が今までモノポリーで築いたことのない巨大な財産を確実に手に入れることができます。
 
少なくとも、ジョン・ナッシュならこれを必勝法と断言するでしょうね。したがって、彼のナッシュ均衡の理論によれば、モノポリーはゲームとして成立していないのです。誰でも勝てるから。
 
勝つとは、人より抜きん出て一番になることだけではないのです。

今回は月間トッピーさんの主催で一般の方向けの不動産購入セミナーを１時間ほど担当させていただきました。画像が手に入ったらアップロードしますね。
当社でいつも配布している『失敗しないための不動産購入ハンドブック』をテキストに、最後にドリームゲートｗｅｂの機能紹介などしていたら、あっという間に時間が過ぎて、非常に熱心な質問もたくさんいただいて本当に楽しいセミナーでした。
またやりたいですね。
アパート経営セミナーでは見事オーナーさんとなった卒業生も出ましたし。
わたしのセミナーはいつも参加者さんから非常に感謝されるので本当にやりがいがありますね。
 
あと、ご報告が遅れましたが、経済産業省のＩＴ経営百選は優秀賞に選出されました。
 
それから、平易文契約書完成してポータルのほうにアップしてあります。
ぜひご一読ください。（テキトーな報告だな　笑）

アメリカのニューヨークの通りの名前の付いた土地を買い占めて、ホテルを建設していく不動産投資のボードゲームで、大学のＭＢＡ課程や企業の入社試験や研修などでもよく活用されるゲームです。
 
でも、ゲーム自身のルールは非常にシンプルなので小学３年生くらいから楽しむことができます。
 
プレーヤーは名前のついたマスをサイコロの目でコマを進めながらグルグルと回ります。
その土地に所有者が居れば通行料を支払い、所有者がいなければ購入できます。
１周回ると２００＄が給料として手に入り、誰かが（あるいはトップ以外の全員が）破産するまでゲームは続きます。
 
このゲームのキモは、インフレによって貨幣価値が劇的に変化していくのでそれにあわせてプール資金や投資資金のバランスを取ることにあります。また、ときどき引くことになるカードで直接進むマスもあり、人が立ち寄りやすいマスから二つのサイコロで一番出目の多い７の数字だけ進んだ場所には人が頻繁に止まる事になるので、投資回収の期待値が大きいのです。
そのような、ゲームのクセを理解してもっとも効率的に投資を行う。
 
これが基本ですね。
 
さて、このゲームがおもしろいのは、土地に家を建てると通行料がどんどん高くなる、ということ、そして、家を建てるには最低２区画の土地を買い占めないといけないこと。
そこで、プレーヤー間で土地の売買を行うのです。
もちろん、誰かの建設を妨害するためだけに土地を押さえてしまうこともできます。
こうしたプレーヤー間では合意さえすればどんな値段で売買することも可能なのです。
 
駆け引きの要素が絡んでくると、参加者によってまったくゲームの様相が変化してしまうのです。
仲のいい友達同士だと、互いに土地を交換したりしてさっさと家を建築して必ず投資に失敗し、比較的短期にゲームは終了します。ゲームの勝敗はほとんど運で決まります。
 
これが互いに本気でやりあうような状況だとどうなるかというと、人の土地を片っ端から買いあさって邪魔ばかりする人、参加者がヒートアップしないうちに安い土地を買い集め着々と投資を続ける人など個性が出ておもしろくなります。

日本人は元来「目に見えないもの」を評価する能力に欠けている
 
 
これはある証券会社ＯＢの言葉です。
有名人ではなくごく一般の人です。
 
妙に説得力があり、麻薬のようですね。
その実、文脈によって意味が変わってしまうのが言葉です。
この言葉も遣い方次第でいろんな場面に使えますし、かなり破壊力があります。
 
 
その実、この言葉だけでは根拠もなければ意味もないのが怖いところです。