投資の世界ではリスクとは「危険・損」ではなく、投資資金の将来損益の振れ（変動）幅をいいます。
したがって、「リスクが大きい」とは、上＝プラス（利益）にも、下＝マイナス（損失）にも変動する可能性が高く、「リスクが小さい」とは、変動の可能性が低いことを指します。それに対して、リターンとは、「収益・もうけ」を表し、上に変動することで得られます。通常、リスクが大きいとリターンも大きく、リスクが小さいとリターンも小さくなります。
せっかく不動産屋のブログなのでマンション経営のリスクについて考えて見ます。
あるマンションが表面利回り６％で満室だとします。これをAとします。
もう一つのマンションが満室時想定利回りで２４％で、でも今は２０％しか埋まっていないとします。これをBとします。
この時点の金利を２％ととし、固定資産税を売買価格の１％とします。
管理費と物価上昇率を無視して考えます。
（固定資産税は評価額の１．４％ですが、減価償却と実質売価との差を考慮して通期１％とします。管理費は収益の５％ほどが目安になりますが、利回り計算上は収益が１に対して０．０５になるので誤差の範囲です）
まず、マンションAが簡単なのでこちらで練習しましょう。
表面利回りは（年間収益÷売買価格）で計算します。
マンションAの固定コストは固定資産税の１％と金利の２％です。
これらはすべて収益に対しての比率で求めます。
したがって、表面利回り６％を実質利回りに換算するには
（年間収益÷売買価格）−（０．０１＋０．０２）
となります。
年間収益÷売買価格はすでに６％とわかっていますから
０．０６−（０．０２＋０．０１）
となりますね。結局、０．０３となります。答えは実質利回り３％です。
ここで、価格や収益がわからなくても、実質利回りが計算できることにご注目ください。式として単純化できるということは、価格の違うマンションでも比較ができることをあらわしています。
年利３％これがおおよその実質利回りです。
ところで、金利は変動しますよね？
一般的に金利の平均は４％に収束するといわれています。
すると・・・０．０６−（０．０１＋０．０４）＝０．０１（実質利回り１％）
さて、金利変動を見込んだのですべてのリスク計算はできたと言えますか？
言えません。
最初に言ったとおり、リスクとは投資資金の利益の揺れ幅です。
コストの変動は金利で表現しましたが、利益の変動はどのように計算したらいいでしょうか？
例えばこのマンションがローン満期までの期間の平均の入居率を８０％とします。
それは、１００％のときもあれば６０％のときもある、平均すると８０％であると考えます。
まさに収益の幅のリスクとは、このときの６０％のことなんですね。
もしも５０％になる可能性もある、と考慮すると、平均は７５％になるはずです。
したがって、７５％で償還期間全体の利回り平均を出すとすると、
（年間収益×０．７５）÷売買価格−（０．０１＋０．０４）
ですから、表面利回りが６％ならば
０．０６×０．７５−（０．０１＋０．０４）
＝−０．００５
となります。０．５％のマイナスです。
ところで最悪の場合は５０％を覚悟しなければならないので
０．０６×０．５＝０．０３
コストを差し引いてマイナス０．０２ということになります。
最悪の時期のマイナス２％を乗り切るだけの貯蓄を儲かっている間にしてください、そして、マイナス０．５％の平均利回りを期待してください、ということになります。
表面利回り６％がおおよそ、損益分岐点になる、というのはこういうことです。
したがって表面利回り８％が投資判断の分かれ目になるのです。
途中でリフォームして入居率を高めに維持する場合の考え方は次を参考にしてください。
さて、それではマンションBです。
満室時想定利回りで２４％で２０％しか埋まっていないので、現在の実質表面利回りは４．８％にしかなりません。これでは話になりませんね。当然リフォームを考えなければなりません。例えば売買価格の２０％ほどのリフォームによって入居率を通期平均７５％にすることを考えてみましょう。
まず最初の式からスタートします。 金利は２％です。
（年間収益÷（売買価格＋（売買価格×０．２）））−（０．０１＋０．０２）
年間収益÷（売買価格＋（売買価格×０．２））の式を変形すると
年間収益÷（売買価格×（１＋０．２））さらに括弧をはずして変形すると
年間収益÷売買価格÷１．２となりますから表面利回りが０．２４ならば
（０．２４÷１．２）−（０．０１＋０．０２）ですね。
０．２４÷１．２この部分を単純化して理解することが重要です。
リフォーム代は０．２なんです。それに１を足して表面利回りを割るんです。
違和感があっても、このまんま覚えてしまってください。
そして答えは０．２−（０．０１＋０．０２）＝０．１７ですね。年利１７％です。
仮に金利が４％ならば
０．２−（０．０１＋０．０４）ですから０．１５です。年利１５％です。
さらに入居率は７５％想定でしたね。
０．２×０．７５−（０．０１＋０．０４）ですから、０．１です。年利１０％です。
最悪の場合を想定して入居率が５０％になった場合です。
０．２×０．５−（０．０１＋０．０４）ですから、０．０５です。
最悪の場合ですら５％の年間利回りがある、ということです。
いかがでしたか？
日ごろ感じるリスクと実際のリスクのギャップがどれほどかわかります？
ところで、わたしならマンションBがリフォーム後満室になった時点で
０．２４÷１．２＝２．０で表面利回り２０％のマンションを表面利回り１０％で売却します。
さきほど８％が投資判断の分かれ目でしたから１０％なら売れますよね。
年間収益÷（売買価格＋リフォーム代）＝０．２のマンションをを０．１にするわけですから投資額が２倍になって戻ってくるということです。
とすると、年利２００％の超高利となります。
売ったとたんに利益が確定してリスクが０になるんですから当然です。
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僕としては気持ちよくＨして、お金貰えればそれでＯＫですがｗｗ
あ〜、でも思い出してみると、確かに変わってきてる気もするから、効果あるのかなぁ･･････
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モっちゃん！！ココ教えてくれてサンキューな！！
チビデヴなオイラもついに女の子とヤることができたぁ〜（ＴДＴ ）
オ Х ン コ広げて「ココに入れるんだよ〜」って工口い顔で言うもんだから
テンション↑↑↑で３回連続でヤっちゃったよ！！笑
でもオイラのそんなトコが気に入ってもらえたみたい♪
お金もちょっと多めにもらえたっす〜(*´∀｀*)ノ
１回八メただけなのに封筒の中に１ ２ 万入ってたぁぁぁ！！！！(⊃ Д)⊃≡゜ ゜
セ-レ-ヴの金 銭 感 覚ってムチャクチャｗｗｗｗｗ
次は一晩ホ テ ルで八メ八メする予定なんだけど
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