http://dreamgateceo.seesaa.net/ ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 不動産屋社長という定点からの風景 不動産 土地 住宅 仲介 ERROR: NOT PERMITED METHOD: nickname no http://dreamgateceo.seesaa.net/article/33858095.html 今回はリスクについて考えて見ます。投資の世界ではリスクとは「危険・損」ではなく、投資資金の将来損益の振れ（変動）幅をいいます。したがって、「リスクが大きい」とは、上＝プラス（利益）にも、下＝マイナス（損失）にも変動する可能性が高く、「リスクが小さい」とは、変動の可能性が低いことを指します。それに対して、リターンとは、「収益・もうけ」を表し、上に変動することで得られます。通常、リスクが大きいとリターンも大きく、リスクが小さいとリターンも小さくなります。 せっかく不動産屋のブログなのでマンション経営のリスクについて考えて見ます。あるマンションが表面利回り６％で満室だとします。これをAとします。もう一つのマンションが満室時想定利回りで２４％で、でも今は２０％しか埋まっていないとします。これをBとします。この時点の金利を２％ととし、固定資産税を売買価格の１％とします。管理費と物価上昇率を無視して考えます。（固定資産税は評価額の１．４％ですが、減価償却と実質売価との差を考慮して通期１％とします。管理費は収益の５％ほどが目... Sat, 17 Feb 2007 01:13:34 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/33841080.html そこそこ生きているので、常識、と思い込んでいることにはいくつか致命的な欠陥があると思い知らされてきました。例えば平均寿命。その年に死んだ人の年齢の平均で出していると思っていました。でも、考えてみれば０歳児がもっとも多く死んでいるはずですし、８０歳の死亡者はかなり少ないはずです。なぜなら８０歳までに死んでしまって８０歳の人は０歳児より全体で少数だからです。当然１００歳の死亡者は、ずっと少ないはずなので、単純に平均したら平均が５０歳を超えるはずがないことに気がつきました。&nbs... Fri, 16 Feb 2007 22:20:31 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/33524194.html 人は知っている人としか恋に落ちることはできません。地球には４０億人も人がいて、自分にとってもっとも適した人というのは一人しかいないかも知れません。それでも、人は自分が知っている範囲内の相手に対して恋に落ちます。 恋に落ちてしまうと「この人が運命の人だ」といとも簡単に思いこんだりします。 そして結婚してしまいます。 不動産探しも同じようなものかも知れません。 なんでも同じかも知れませんね。ある証券会社OBのこの言葉を思いだします。日本人は元来「目に見えないもの」を評価する能力に欠けている。 人は見えている範囲のことでものを考え、選択し、行動するのです。これはどうすることもできません。視野の狭いひとは、その視野の中でしか考えません。 では、少しでも選択の範囲を広げ、少しでも目的にかなった行動をするにはどうしたらいいでしょうか？ そのためには、「抽象化」することが重要です。「自分が知らないことがある」そのことを知っていることがその鍵です。 自分が巡り会うべき人は「南アフリカの○○郡の○○市の○○丁目○○番地のジェニファーなんとかさん」ということが最初からわかることはありませんが、例えば「目が大きく、頭がよく、気が強い」という抽象化をすれば、目が大きいグループ、頭がよいグループ、気が強いグループから徐々に抽出して効率よく理想の女性を捜すことができるでしょう。 その結果は、必ずしも「唯一無二のベスト」ではありませんが「可能な範囲... Mon, 12 Feb 2007 19:00:21 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/33522016.html 内省的な人に「くよくよ考え込んでばかりいても何も解決しないよ！行動しよう！」という助言をするケースがよくありますよね？なにか問題を抱えた場合、自分に問題があるからそれを解決しよう、というのは決して間違いではないでしょう。「人間関係においては、すべての結果全部、自分に原因がある」という名言もあります。 人は変えられないから、自分が変わろう とも言いますね。とても大切なことだと思います。変わるのは難しいかも知れないですが、自分が変わることによって事態を打開したという話はよく耳にします。 内省のよい結果ですね。 なぜ、内省が良い結果を産む場合があるかというと、内省によって得た結論で行動したことが重要なのです。 内省だけして行動しない。クヨクヨしていて行動しない。同じことばかり言って行動しない。 ... Mon, 12 Feb 2007 18:36:11 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/33141825.html という本があります。アメリカでは聖書に次ぐセールを記録しているとか、いないとか。 なかなかいい本なのでおすすめです。 さて、今回は原因と結果についての考察です。わたしはすべての結果には原因がある、と、かなり固く信じています。少なくとも、そういう世界に住みたいな、と思うし、そういう仮定で会社の経営に参加したいな、と強く望んでいます。 でも、世の中には結果しか見ていない人、というのがたくさんいます。そして、そういう人が、建設的な議論の妨げになります。... Wed, 07 Feb 2007 21:19:35 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/32400847.html 不動産の買取を支援するサイトです。不動産買取.bzまだ他のHPからのリンクもしてないまっさらの状態です。ぜひ、ご贔屓にお願いいたします。 このサイトが人の目に触れるのにどれくらいかかるでしょうか？６ヶ月くらい？そうですね。それくらいはかかるかも知れません。  きっと世間で不動産屋に一番求められることは「真面目さ」と「一生懸命さ」ではないでしょうか？そのことだけで優劣をつけるとしたら、うちはどのあたりにランクされるでしょう。真面目に一生懸命やるのは、実はそれほど難しいことではないですからね。ある意... Tue, 30 Jan 2007 11:28:37 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/32239486.html まずはこれをご覧ください。 ベルサイユ宮殿＠グーグルマップ でかいですね。マップをいじると庶民の家々が見えてきますが、このへんのはほとんどアパートメントですから。これはでかすぎです。暴動起きるわけです。 Sat, 27 Jan 2007 21:59:00 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/29754437.html 岐阜市と名古屋市の各機関にヒアリングを申し込んで、事例研究をいろいろとやってますが、ちょっと限界を感じています。まず、そういう機関でもほとんど高齢者の相談を受けていない。もしくは、個人レベルで受けていても機関としては一切関知しない。という方針のところがほとんどです。親切に話をしてくれるのはあくまで個人の好意というレベルですね。高齢者と言えども被保佐人や被後見人のようにあきらかに判断力がないと認定されない限りは、契約はあくまで本人責任ということです。確かにそうなんですけどね。冷... Sat, 16 Dec 2006 17:45:21 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/27386751.html モノポリーというゲームをご存知でしょうか？ ご存じない方はこちらをどうぞ。http://dreamgateceo.seesaa.net/article/27474310.html ゲームは破産によって終りますから、値段の高いホテルにコマが止まったときなどに所持金が足りないと破産します。したがって運で決してしまうように思われがちですが、モノポリー選手権やＭＢＡでゲームするときは、つねに所持金をチェックして絶対に破綻しないように気をつけます。もちろん、現金でつねに準備金を積んでおくことも可能だし、売却してもいい不動産を準備金に予定することもできます。そして、もっともリターンの期待できる不動産に集中投資していきます。投資額も全体のインフレーションを頭に入れて... Mon, 13 Nov 2006 17:03:34 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/27282150.html 今回は月間トッピーさんの主催で一般の方向けの不動産購入セミナーを１時間ほど担当させていただきました。画像が手に入ったらアップロードしますね。当社でいつも配布している『失敗しないための不動産購入ハンドブック』をテキストに、最後にドリームゲートｗｅｂの機能紹介などしていたら、あっという間に時間が過ぎて、非常に熱心な質問もたくさんいただいて本当に楽しいセミナーでした。またやりたいですね。アパート経営セミナーでは見事オーナーさんとなった卒業生も出ましたし。わたしのセミナーはいつも参加... Sun, 12 Nov 2006 02:17:55 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/27474310.html アメリカのニューヨークの通りの名前の付いた土地を買い占めて、ホテルを建設していく不動産投資のボードゲームで、大学のＭＢＡ課程や企業の入社試験や研修などでもよく活用されるゲームです。 でも、ゲーム自身のルールは非常にシンプルなので小学３年生くらいから楽しむことができます。 プレーヤーは名前のついたマスをサイコロの目でコマを進めながらグルグルと回ります。その土地に所有者が居れば通行料を支払い、所有者がいなければ購入できます。１周回ると２００＄が給料として手に入... Wed, 01 Nov 2006 00:00:00 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/25657006.html 日本人は元来「目に見えないもの」を評価する能力に欠けている  これはある証券会社ＯＢの言葉です。有名人ではなくごく一般の人です。 妙に説得力があり、麻薬のようですね。その実、文脈によって意味が変わってしまうのが言葉です。この言葉も遣い方次第でいろんな場面に使えますし、かなり破壊力があります。  その実、この言葉だけでは根拠もなければ意味もないのが怖いところです。 Tue, 17 Oct 2006 22:44:58 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/25324813.html 専門用語と独特の言い回しで読みづらくわかり難い不動産の売買契約をわかりやすい平易文で書いたらどうなるか、というプロジェクトです。 今日はその第一稿を掲載します。徐々にブラッシュアップして最終的にホームページ上でコンテンツとして公開します。   （売買の目的物および売買代金）第１条 売主は、不動産物件○○○○○（以下「本物件」という。）を売買金額○○○○○○円で買主に売渡すことにしました。買主もこれを買受けることにしました。そこで約束事を契約書という書類に残して、お互いにそれを守ることにしました。 （手付）第２条 買主は、売主にこの契約の証拠として、この契約が結ばれたときに○○○円（以下「手付金」という。）を売主に預けます。 ２ このお金は、残代金を支払うときに、そのまま売買代金の一部として売主に渡します。 （測量図の引渡しおよび境界の明示）第３条 売主は、責任をもって、その費用を全額負担して、本物件について○○測量図を、本物件の引渡しのときまでに、買主に提出しなければなりません。 ２ 売主は、買主に本物件の引渡しのときまでに、この測量図に基づく隣の土地との境界を、杭や表示プレートなど一般的に境界を示す方法を使って、現地で誰にでもはっきりとわかるようにしなければなりません。 （地積更正登記）第４条 もしも、第３条で売主が提出した測量図の面積と、現在登記簿に記載されている面積とが違っていても、売主は登記簿上の面積を訂正するための登記（地積更正登記）をする責任まではありません。 （売買代金の支払時期およびその方法）第５条 買主は、売主に売買代金を○○年○○月○○日までに支払います。 （売買代金の清算）第６条 もしも、実測清算を行うことが決まっている場合で、土地については、実測の面積と契約書に記載の面積が異なる場合には、その異なる面積に事前に決めた単価(１㎡あたり○○円)を掛けた額を残代金を支払う時に清算します。 ２ もしも、実測清算を行うことが決まっている場合であっても、建物については、実測の面積と契約書に記載の面積が異なる場合でも、売買代金の清算は行いません。 （所有権移転の時期）第７条 本物件を売ったり人に貸したりする所有者の権利（所有権）は、買主が売買代金の全額を支払って、売主がこれを受け取ったときに、売主から買主に移ります。 （引渡し）第８条 売主は、売買代金の全額を残らず受け取ったときに、本物件を買主に実際に明け渡します。 （所有権移転登記の申請）第９条 売主は、売買代金の全額を残らず受け取ったと同時に、買主か、あるいは買主が指定する人の名義にするために、本物件の所有権の移転登記の申請の手続きをしなければなりません。 ２ 所有権の移転登記の申請の手続きにかかる費用は、買主が負担します。ただし、売渡証書という書類が必要な場合は、これを作成するのに必要な費用は売主が負担します。 （付帯設備の引渡し）第10条 売主は、別紙の「付帯設備及び物件状況確認書」のうち「有」と記したものを、本物件引渡しと同時に買主に引渡します。 ２ この付帯設備については、買主が引渡し前に知ることができなかった不具合があとで見つかっても、売主はその不具合について買主から責任を問われることはありません。 （負担の消除）第11条 売主は、本物件の所有者としてのすべての権利を買主に渡す時までに、抵当権等の担保権や賃借権等の用益権などを含めて、とにかく買主の完全な所有者としての権利を邪魔するすべての面倒ごとを責任をもって取り除きます。 （印紙代の負担）第12条 この契約書に貼る収入印紙は、売主・買主が平等に負担することにします。 （公租・公課の負担）第13条 本物件に対して課される税金や公共の負担金は、下記のスタートの日付から引渡日の前日までの分を売主が、引渡日以降の分を買主が、それぞれ負担します。 ２ 税金や公共の負担金を計算するためのスタートの日付は○○月○○日とします。 ３ 税金や公共の負担金の清算は、残代金を全額支払う時に一緒に行います。 （収益の帰属・負担金の分担）第14条 もし、本物件から生じる収益や各種負担金が発生した場合、その分担については、前条の第１項および第３項と同じルールで売主と買主が分担します。 （手付解除）第15条 売主は、預かっている手付金の倍額を買主に支払い、また買主は、売主に支払い済の手付金を放棄することで、必要とあればこの契約を解除することができます。 ２ ただし、すでに相手方がこの契約で決めたことを実行に移したとき、または○○年○○月○○日を経過したときにはこの解除はできません。 （引渡前の滅失・毀損）第16条 本物件の引渡しの前に、天災など売主や買主どちらの責任でもない理由で本物件が無くなってしまったときは、買主は、この契約を解除することができます。 ２ 上記のような理由で本物件が壊れたり減ったりしたときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡さなければなりません。このとき、売主の誠実な修復行為によって引渡しが当初の引渡し予定日を超えたとしても、買主は、売主に対して、その引渡しの延期について文句を言うことはできません。 ３ 売主は、物件が壊れた場... Thu, 12 Oct 2006 17:43:39 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/24864233.html つい最近のことですが、当社で予定していた契約が破談してしまいました。原因は、いよいよ契約が間近になった状況を察した別の買主が、売主に直接強引に契約を迫ったためでした。 売主さんは高齢者でした。強引な口調や態度に押されてつい相手と契約の約束をしてしまい、当社に断りを入れてきました。売主側の業者は手を引いてしまい、売主さんを守りきることができませんでした。当社は強く抗議はしましたが、売主さんから直接依頼されているわけでもないので、この強引な契約を破棄させる立場にはありま... Wed, 04 Oct 2006 09:18:29 +0900 日記 h-ukai http://dreamgateceo.seesaa.net/article/24475321.html 実はわたしの自宅から、会社のサーバーを見ることができます。 今日は何人のお客様が新規で登録したのか（現時点で名古屋で５人岐阜で３人ですが）、もし知りたいと思えば、今誰が何をしているのかさえ、わたしは知ることができます。 確かに興味がつきないので、トップページのページビューや入会者の数などは時々チェックしないではいられないのですが、ここでわたしがそれを知ったからと言って、お客様の行動に変化があるわけではありません。 このようにして、わたしたちは日ご... Tue, 26 Sep 2006 21:41:36 +0900 日記 h-ukai